随着越来越多的城市公布了2021年的常住人口增量数据，本号整理的“主要城市2021年常住人口增量”榜单日趋完善。

      截至目前，成都以24.5万人的人口增量，排名榜单首位，可以说是过去一年全国人口增长最好的城市之一。

       后台留言中，成都也是不少粉丝关注的焦点，那么今天我们就深入地聊一聊，成都楼市的未来潜力如何，成都的房子到底值不值得买？怎么买？

01

        成都，是全国楼市回暖最明显的城市之一。

       从更加直观，代表性更强的二手房数据角度来看：2021年5月开始，受二手房指导价政策、银行信贷收紧的影响，成都二手房成交量进入了下行周期。

       随着全国楼市调控进入“纠偏”阶段、银行信贷放宽，加上价格出现松动，成都二手房成交量从11月开始反弹，12月更是突破12239套，达到了2019年年初的水平。

       尤其是进入2022年后，成都二手房成交回暖的势头也没有出现断层。

      1月成交9632套，2月成交7319套，虽然看起来有下行趋势，但要知道2月有春节假期，再加上全国疫情反复，即便在5大楼市风向标城市中，2月也只有北京、上海的二手房成交量超过了8000套。

       3月整体数据尚未出炉，但根据已公布的数据来看，截至3月23日，成都二手商品住宅成交套数就已经突破了10038套，预计3月可以达到12000套左右的水平。

       成都楼市，回暖得非常扎实，而且已经顺利进入了“金三银四”阶段。

       从低谷到持续回暖的快速转变，能说明很多问题。

       第一，成都楼市的供求关系存在矛盾。

       下图是保利研究院发布的2017年—2021年成都住宅年度供销比数据

      可以明显的发现，从2018年开始，成都的需求面积一直保持在2000-2500万㎡的区间以内，波动不大，但供应面积从2021年开始出现了明显下滑，导致2021年出现了局面供不应求的局面。

       从2010年——2021年成都住宅类土地出让情况中我们也能看出，成都的土地供给从2021年就开始不断缩水，此后一直保持低位。

      需求稳定，供应长期低位运行，这就造成成都楼市一直拥有比较强的活力。

       当调控来临，需求会被短暂被抑制，一旦政策调控的敞口打开，市场信心反弹的速度也会非常快，需求得到释放，楼市的韧性也会在这时展露无遗。

       第二，成都楼市很有可能在今年进入爆发周期。

      2020年，2021年连续两年的成交低迷，我们认为主要原因还在疫情和调控。尤其是2021年，二手房成交指导价，以及6字头的房贷利率，实际上对成都的购房需求造成了很强的压制力。

      但10月信贷放松，目前房贷利率降到5.6%了，同时房价也降了，有些房子比指导价还低，加上全国疫情防控取得比较好的成绩，进入常态化阶段，也会释放出大量购买力。

      从这几个角度来看，布局成都的价值，大概率会在未来今年得到一个显著的提升。

       当然成都的价值，不仅来源于楼市的活力，还源于优秀的城市基本面。

02

       先从人口流入这个决定“楼市潜力”的基本面来看。

       开篇我们曾提到成都是过去一年全国人口增长最好的城市之一，可能会存在争议，因为非普查年的人口数据不够精准，存在一定水分。

      但据七普数据显示，2020年成都市常住人口为2093.78万人，十年内人口增量达到了581.91万人，仅次于深圳和广州全国排名第三，同样能够证明成都人口增长实力。

       再从经济发展的基本面上来看。

      据成都市统计局数据，2021年成都全市实现地区生产总值19916.98亿元，即将突破2万亿大关，全国排名第六。增量数据上，2021年成都GDP增长率为8.6%，两年平均增速6.3%，在GDP前十城市中也是数一数二。

       从金融机构本外币存款余额（资金总量）上看，截至2021年12月末，成都资金总量达61044亿元，仅次于北、上、深、广、杭，位居全国第6。

      2021年成都居民人均可支配收入为45755元，比上年增长8.7%，在全国处于中上游水平；一般公共预算收入1697.9亿元仅次于南京，排名全国第八；

       2021年成都规模以上工业增加值增长11.4%，新增4家全国制造业“单项冠军”，国家专精特新“小巨人”企业达107家、居副省级城市第三位。

      不难看出，成都能在近几年多次位居“中国内陆新一线城市”榜首位置，底气还是非常足的。

      而城市基本面的优秀，更能直接反映出成都的城市活力，对于购房者来说，成都是值得重点关注的城市之一。

03

       在成都买房，哪些片区值得看好呢？

       成都市“十四五”年规划和2035远景目标中，关于成都未来发展方向是这样表述的：

       围绕“一山连两翼”城市发展新格局，突出“东进、南拓、西控、北改、中优”差异化功能定位，以“人城产”逻辑推动组团发展、功能复合，构建产城融合、职住平衡的全域功能体系……

       其中，“北改”是发展交通港，“西控”主要是生态保护，发展旅游业，“中优”打造城市中心，“南拓”打开城市发展空间，“东进”承接“双渝”发展。

       在刚刚发布的2022年成都市政府工作报告中，关于城市空间规划分为三个部分：做强中心城区，做强城市新区，做强郊区新城。

       成都是典型的盆地地貌，最适合发展的平原地区就是现在的“中优”和“南拓”部分，加上一山之隔“成渝”发展新空间，共同组成未来成都发展的三大核心，在成都买房，也要着重注意“中、东、南”这三个方向。

      下图是房天下2022年2月成都房价地图：

      成都城市空间布局和北京类似，也是典型的环状结构。

      二环以内是成都的老城区，发展成熟，学校、交通、商业等配套非常齐全，居住价值高，但唯一的不足就是可供开发的土地太少了，大部分是旧改，价值潜力相对较弱。

       二环外，目前值得布局地方可以划分为几个档次：

       第一档是高新区和天府新区。

       高新区限购比较严格，目前均价20940元/㎡，站在成都的金字塔顶端，也是政府工作报告中做强城市新区的重点，产业、规划起点非常高，再加上区域教育、商业、医疗等各项配套都已成熟，供不应求。

      大源，金融城和新川板块去年都非常火，品质好的二手房都是4、5万打底，看着比较高，但相对于片区价值来说，还没有到达天花板，值得重点关注。

       天府新区是成都“中优”规划中的两大城市主中心之一，发展潜力毋庸置疑。

      值得重点关注的片区主要是板块中部，以及天府大道两边，兴隆湖、南湖、麓湖、秦皇寺、天府前湾，科学城、锦江等，都是可以重点关注的部分。

       第二档，锦江区、成华区，青羊新城、武侯新城、北部新城等。

       锦江区的攀成钢，三圣乡发展比较成熟，目前可开发的新地也比较少，整体不错。

      成华区的二八版块是成都7个城市副中心之一，板块定位为集“文化、创意、商务、休闲”为一体的CCD，区域内配套也比较成熟，可开发的土地有集群效应，值得关注。

       武侯新城，青羊新城，北部新城等几个城市副中心新城，规划打造都不错，板块内供应量稳定，价格相对友善，自住可以重点关注，投资的话，有抄底机会也可关注。

       第三档，光华新城，杨柳湖中心，大丰、香城中心，龙泉驿等板块。这些板块规划比较新，主要承接第一档第二档的资源外溢，有自主需求可以关注。

       最后东部新城可以单独拿出来说，论规划东部新城是能和天府新区、高新区相提并论的，但是由于和主城区距离太远，还有山脉阻隔，不看好的人比较多。

       我们认为，在成都东进和成渝双城经济圈战略之下，东部新城的价值潜力值得认可。

      不过缺点也很明显，未来片区新房供应量大，二手房的流动性较差，投资风险比较高。自住有购房需求的可以买，手里有闲钱，准备长线投资的人群可以考虑。

     转载自楼市参考，如涉及侵权请联系负责人员删除